MIETRECHT

Komplex und ständig im Wandel

Das Mietrecht entwickelt sich ständig fort. Zu den grundsätzlichen Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch kommt eine kaum zu überblickende Anzahl an Entscheidungen ober- und unterinstanzlicher Gerichte. Auch der Gesetzgeber bleibt nicht untätig und hat gerade in den letzten Jahren viele Reformen des Mietrechts auf den Weg gebracht. Allein die „neue“ Mietpreisbremse wurde zum 01.01.2019 nochmals reformiert und verschärft. 

Als Rechtsanwältin für Mietrecht halte ich mich stets auf dem Laufenden über aktuelle Entwicklungen im Mietrecht. So bin ich jederzeit gewappnet, für meine Mandanten das bestmögliche Resultat herauszuholen. Die Dynamik des Mietrechts macht das Rechtsgebiet anspruchsvoll in der Bearbeitung aber für mich auch so reizvoll. Die Arbeit im Mietrecht ist auch immer lebensnah: Hier weiß ich, dass ich echten Menschen mit echten Problemen helfen kann. Von der Erstellung eines Mietvertrages bis hin zur Abwicklung des Mietverhältnisses nach der Kündigung berate ich Hausverwalter sowie gewerbliche und private Vermieter und Mieter. Ich berate Sie gerne zu allen Fragen des Mietrechts im Großraum Köln und vertrete Sie als Rechtsanwältin selbstverständlich gerichtlich und außergerichtlich.

 

 

MUSTERMIETVERTRÄGE – EINE GEFAHR

Die meisten Mietverträge beruhen auf Musterverträgen mit vorgefertigten Vertragsklauseln. Bei diesen Vertragsklauseln handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß §§ 305 BGB, die ständig durch die Gerichte kontrolliert, angepasst oder für unwirksam erklärt werden. 

Verwenden Sie als Vermieter veraltete Musterverträge mit (inzwischen) unwirksamen Klauseln – der Klassiker sind die Schönheitsreparaturen – sind Sie plötzlich wieder in der Pflicht. Denn an die Stelle der unwirksamen Klausel treten die Regelungen des BGB. Die Folge: Zahlreiche Mietverträge sind bezüglich der Regelungen über die Pflichten des Mieters zur Renovierung der Wohnung nicht mehr das Papier wert, auf dem sie geschrieben sind.

 

Gemeinsam mit Ihnen entwickele ich gerichtsfeste Mietverträge -individuell und auf Ihre konkreten Bedürfnisse angepasst. Damit Sie als Vermieter nachts ruhig schlafen können.

 

DIE KÜNDIGUNG 

Die Kündigung ist neben einem Aufhebungsvertrag die Möglichkeit das Mietverhältnis zu beenden. Gerade wenn es um Wohnraumvermietung geht, sind die Voraussetzungen und Anforderungen einer Kündigung zwischen Vermieter und Mieter grundverschieden. Entsprechend verschieden ist auch der Beratungsbedarf: Während Vermieter einen besonderen Grund für die Kündigung brauchen und diesen in der Kündigung auch explizit nennen müssen, müssen Mieter in der Regel nur eine Frist wahren. 

Vermieter brauchen Beratung bevor sie eine Kündigung aussprechen:

·         Besteht ein Kündigungsgrund oder muss ich vorher abmahnen?

·         Ist die Kündigung ordnungsgemäß formuliert?

·         Welche Fristen müssen eingehalten werden oder darf ich außerordentlich kündigen?

 

Mieter hingegen müssen sich bei Erhalt einer Kündigung u.a. über folgende Aspekte Klarheit verschaffen:

  • Ist die Kündigung berechtigt?

  • Wie lange und in welcher Form kann ich der Kündigung widersprechen (§ 574 BGB)?

  • ·Gibt es andere Wege wie ich mich gegen die Kündigung wehren kann?

  • ·Falls die Kündigung berechtigt ist: wie muss ich die Wohnung übergeben?

 

 

DIE ZWANGSRÄUMUNG ​

Zu einer Räumungsklage kommt es, wenn nach erfolgter Kündigung des Mietvertrages der Mieter nicht freiwillig auszieht. Wichtig für eine Zwangsräumung ist natürlich eine wirksame Kündigung.

 

Das gesamte Verfahren, vom Einreichen der Räumungsklage bis zur tatsächlichen Zwangsräumung, dauert im besten Fall unter einem halben Jahr, im schlimmsten Fall über 2 Jahre. Bringt der Mieter immer wieder Gründe vor (zB gesundheitliche Probleme), kann sich das Prozedere hinziehen.

Wichtig ist, dass ein Urteil, das auf Räumung lautet, sofort vollstreckbar ist! 

 

 

WOHNRAUMMIETE – MEHR ALS EIN VERTRAG

Der Mietvertrag ist einer der häufigsten Vertragstypen im Alltag und hat eine hohe wirtschaftliche Bedeutung. Immerhin wohnen mehr als die Hälfte der Deutschen zur Miete. Doch birgt das Mietrecht auch menschlich großes Konfliktpotential: Denn oft wird nicht nur ein Raum vermietet, sondern der Lebensmittelpunkt eines Menschen – die eigene Wohnung. Deswegen ist es mir wichtig bei der Verfolgung ihrer Rechte Augenmaß zu wahren. Das Mietverhältnis ist ein Dauerschuldverhältnis, d.h. die Parteien müssen langfristig miteinander auskommen. Ich helfe Ihnen bei einzelnen Fragen oder Problemen das Mietverhältnis als Ganzes im Blick zu behalten.

 

 

BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG / NEBENKOSTENABRECHNUNG

Aktuellen Studien zu Folge sind über 50% aller Nebenkostenabrechnungen falsch, unabhängig davon, ob sie von einem privaten Vermieter oder einer Wohnungsvermietungsgesellschaft stammt. Falsch sind sie deshalb, weil sie nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Ich kenne die gesetzlichen Anforderungen und bin routiniert darin, mich Schritt für Schritt durch eine Nebenkostenabrechnung zu kämpfen. Ihre Nebenkostenabrechnung prüfe ich gerne! 

 

RISIKO MIETMINDERUNG ​

Hat die Mietsache einen Mangel, mindert sich die Mieter von Gesetzes wegen, d.h. eigentlich müsste der Mieter gar nichts tun – er schuldet einfach eine geringere Miete. Tatsächlich wird der Mieter, der davon überzeugt ist, dass seine Wohnung mangelhaft ist, seinem Vermieter weniger Miete überweisen. Und genau hier lauert die Gefahr: Mindert er nämlich zu viel oder sogar unberechtigt, entsteht eine Zahlungsrückstand. Dieser Zahlungsrückstand summiert sich über den Zeitraum, in dem der Mangel nicht behoben wird, und kann zu einer berechtigten Kündigung wegen Zahlungsverzuges durch den Vermieter führen. 

Die Miete mindert sich bei erheblichen Mängeln der Mietsache oder wenn bei der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. Typische Mietmängel sind zB der Schimmelbefall der Wohnung oder Feuchtigkeitsschäden. Aber auch Lärm durch Baustellen oder rücksichtslose Nachbarn, können einen erheblichen Mangel darstellen und zur Minderung berechtigen. Es kommt aber immer auf den Einzelfall an. Wie man Störungen empfindet, ist von Person zu Person verschieden.

Als Beispiel für eine zugesicherte Eigenschaft mag die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl der Wohnung herhalten. Bis vor einigen Jahren waren hier noch Abweichungen im Bereich von 10% zwischen angegebener und tatsächlicher Quadratmeterzahl zulässig. Mieter sollten deshalb nicht vorschnell mindern, sondern den Mangel „unverzüglich“ dem Vermieter gegenüber anzeigen. Danach müssen Mieter in Erfahrung bringen, in welchem Umfang, d.h. bis zu welchem Betrag, sie die Mieter mindern dürfen. Wer hier zu hoch ansetzt, riskiert eine Kündigung! Zahlen Sie deshalb nach der Anzeige des Mangels trotzdem die volle Miete unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung wegen des Mangels. Den Vorbehalt kann man im Verwendungszweck der Überweisung angeben. So riskiert man keine Kündigung. Noch besser: Rufen Sie mich an und ich berate Sie im Vorfeld.

 

MIETERHÖHUNG – WIE VIEL IST NOCH BERECHTIGT?

Ihr Vermieter hat Ihnen eine Mieterhöhung „vorgeschlagen“? Gerade in Ballungsgebieten wie Köln wird die Wohnfläche immer knapper. Entsprechend steigen die Mieten. Viele Vermieter erhöhen die Miete- bei Neuvermietung oder auch bei bestehenden Mietverhältnissen. Doch hier gibt es gesetzliche Grenzen! Das kann der jeweils vor Ort gültige Mietspiegel sein oder die Mietpreisbremse. Die Höhe der Miete bzw. die Mieterhöhung ist also nicht beliebig, sondern muss angemessen sein. 

Meine Mandanten berate ich regelmäßig zu der Frage, wo die jeweilige Höchstgrenze für eine Mieterhöhung liegt. Das sind entweder Mieter, die sich eine Mieterhöhung ausgesetzt sehen und sich dagegen wehren wollen. Aber auch Vermieter berate ich zu dieser Frage und verfasse anschließend entsprechende Schreiben an die Mieter.